1月11日,針對2020年國內投資和地產行業最受矚目的數據中心市場(以下簡稱:IDC),房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行做出獨家剖析。戴德梁行IDC專家小組華北區負責人金廉政指出:“受新基建、互聯網+、數字經濟等國家政策指引以及5G、物聯網、雲計算等終端應用發展的驅動,我國數據中心市場規模持續高速增長。截止至2019年,我國IDC市場規模達到1585億元,連續第八年增速超過20%。同時,眾多頭部的IDC運營商均有頻繁的資本運作,使得該類資產備受投資人關注。”

未來數據中心市場面臨結構性調整

從分佈來看,超過半數的機櫃分佈在京津冀、長三角、大灣區等人口和企業密集的核心區域,是典型的市場導向型區域,而中西部及東北地區因其較低的開發成本、電費水平及氣候環境優勢也成為近年來大型及超大型IDC佈局的區域,屬於IDC分佈的資源導向型區域。

在運營層面,不同區域之間的服務費和上架率水平差異較大。北上廣深一線城市明顯呈現IDC的供需不平衡現象;一線周邊地區因承接核心城市需求,需求較有保障;骨幹網及強二線城市也有較大內部需求,需求也相較旺盛但量級有限;其他地區需求較少,只能依靠價格優勢吸引客户,滿足實時性要求不高的客户的非核心需求。未來全國數據中心市場整體維持較強增速的同時,將不斷面臨結構性調整。

把控標的資產投資風險至關重要

目前國內可交易的IDC項目差異較大,如何把控標的資產投資風險對於投資人至關重要。

從區域位置角度,一線城市和環一線周邊城市是當下較好的投資選擇;同時服務器及配套設施需要耗費大量電力,從運行保障的角度,應選擇電力供應相對充沛的區域;從項目等級看,數據中心用户對於項目選取的要求逐漸提高,國際T3及國內A級以上項目有較大優勢;從能耗指標看,北京、上海、廣東已相繼發佈存量和新建數據中心PUE的限制政策,能耗政策收緊將成為發展趨勢,為避免政策限制對於項目經營造成的風險和未來可能產生的技術革新或改造成本,在項目選擇上需關注其綠色節能情況;從租户結構看,金融客户與大中型互聯網企業租賃情況較為穩定、租金承受能力較強,此類客户佔比較高的項目未來收入較為穩定;IDC的運營過程中仍需投入大量的設備更新或置換的成本,對於投資期限相對較長的投資人,未來資本性支出情況是其需重點考慮的因素。

國內數據中心退出方式多樣

在項目退出上,海外IDC的退出方式較為多樣,有公司上市、直接交易和REITs等方式,其中REITs化數據中心佔全球數據中心市場份額比重30%左右。

國內目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易,已上市的公司包括光環新網、世紀互聯、萬國數據、數據港等。2020年,國家發改委與中國證監會聯合發佈的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》明確鼓勵信息網絡類基礎資產試點發行基礎設施公募REITs,給國內數據中心的循環投資提供了更多選擇。

金廉政表示:“IDC確實是2020年國內投資和地產行業最炙手可熱的話題,比如中信產業基金聯合萬國數據成立合資公司、高瓴資本聯合STT GDC以定向增發方式對萬國數據股權投資、鼎暉夾層成立15億規模的IDC基金,能看出來投資人對於這一新興業態的青睞和認可。但由於部分買賣雙方在資產定價上存在差異,市場實際交易與市場熱度仍有一定差距。數據中心兼具不動產和互聯網產業雙重屬性,投資金額大、運營門檻高,投資人在選擇和投資標的時也需更加謹慎。”

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